Der Run auf Betongold hat auch 2019 nicht nachgelassen. Die Bodenpreise in Berlin und rund um die Florastraße in Pankow waren schon astronomisch hoch und sind noch ein bisschen gestiegen. Das zeigen die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses. Wo Grundstücke im Florakiez bis 2013 für moderate 330 Euro pro Quadratmeter verkauft wurden, kletterten die Preise immer schneller. Im letzten Jahr hat sich der Anstieg verlangsamt.
Zum Stichtag 1. Januar 2020 legte der Wert im Vergleich zu 2013 um unglaubliche 660 Prozent auf 2.500 Euro zu. Das sind allein im Jahresvergleich 200 Euro mehr. Auf so teurem Baugrund lassen sich keine günstigen Wohnungen errichten, weder als Eigentum und schon gar nicht zur Miete.
Wie man bei näherer Betrachtung sieht, waren die Preise in den Jahren nach der Wende schon einmal ziemlich hoch. Rechnet man die Inflation von gut 50 % seit 1992 ein, entsprechen die 1.500 DM (770 Euro) von damals ungefähr 1.200 Euro heute. Die Wette ist also für viele Investoren zunächst nicht aufgegangen. Die Marke wurde erst in den letzten Jahren wieder erreicht.
Ob die Corona-Delle den Trend stoppt, wird sich im kommenden Jahr zeigen. Denkbar ist auch, dass die Ausgangsbeschränkungen und die Einstellung des Flugverkehrs deutlich machen, was man an einer schönen Bleibe im nun ruhigen Florakiez hat.
Die Daten des Gutachterausschusses basieren auf tatsächlich geschlossenen Kaufverträgen und nicht auf den Angeboten bei Immobilienportalen.
Es handelt sich hier um Bauland für „Wohngebiete mit geschlossener Bauweise“.
Bebaute Grundstücke sind anders bewertet, ebenso Bauland für Grundstücke mit „offener Bauweise“ (z.B. für Einfamilienhäuser) Bei letzeren ist die Spanne etwa von 200-800,- € pro m² in Pankow.
Die Daten des Gutacherausschusses sind meist zeitlich verzögert und bilden nur die realisierten Kaufpreise ab, welche auch dorthin über verschiedene Wege gemeldet wurden. Es wird statistisch zudem einiges geglättet, gemittelt oder gar nicht erfasst. Schwankungen von 20%-30% sind somit in beide Richtungen möglich.
Das obere Ende vom „Schweinezyklus“ wurde wahrscheinlich im Januar/Februar 2020 erreicht.
Auch Immobilien sind anfällig, besonders auf die Erhebung von Steuern, insbesondere zukünftige.
Gegen staatliche Zwangshypotheken wie 1923 oder 1948 ist man ebenfalls nicht geschützt. Wie es dann mit den Bodenpreisen aussieht kann man nur erahnen. Was ist dagegen schon Fluglärm?
Die derzeitigt Zinspolitik wirkte sich besonders auf diese Assets positiv aus. Zu welchem Preis wird sich tatsächlich erst in wenigen Jahren feststellen lassen.
Fluglärm betrifft ALLE, die Bodenpreise erst einmal nicht, denn die bekommt man frühestens beim Bezug zu spüren, so man sie sich überhaupt leisten kann.
Wer dort nicht kaufen oder mieten will, der muss das auch nicht, aber wer dort schon lebt, der muss/te mit dem Lärm klar kommen und nicht nur in Pankow, in Spandau genauso.
@Eysenbeiss
Sie haben meinen Text nicht verstanden. Der Kontext ist Zwangshypotheken vs. Fluglärm wenn es zu ersteren irgendwann kommen sollte. Die Kausalkette von solchen Maßnahmen sind (und waren) ab Ursachen so umfassend, dass auch Sie dann lieber Fluglärm anstelle von Wohn-/Haus- bzw. Grunstücksseigentum hätten. Als Mieter waren und sind Sie natürlich „mobil“, Immobilien sind das nicht wie die Bezeichnung schon besagt.
Bodenpreise sind übrigens mit Erwerb für Käufer fällig + Grunderwerbssteuer. Letzere betrug 1996 noch 2% vom Kaufpreis, jetzt sind es 6% in Berlin.
Der zweite Steuerteil ist die auf Mieter umlagefähige Grundsteuer. Das ist eine Vermögenssteuer.
Nachtrag: Bald müssen natürlich Bewohner andere Gegenden mit dem Fluglärm klarkommen, ob sie wollen, wollten oder nicht.
@Kenny
In Berlin wird dem Immo-Besitzer ja schon jetzt durch den Mietendeckel ein Grossteil seiner Einnahmen genommen (anderswo würde gerne auch so verfahren mit Billigung des BVG, wir werden sehen ob die Rechtsbeugung durchkommt).
Zwangshypotheken, so durchsetzbar, würden vielen dann den Rest geben, was sicherlich wieder viele gut fänden.
Das Grossartige an der Entscheidung für Schönefeld war ja, einen innerstädtischen Flughafen durch einen fast innerstädtischen zu ersetzen. Ausbaufähigkeit fraglich. Aber vor der Erweiterung müsste man ja auch erstmal eröffnen, was durch Corona sich nicht einfacher gestaltet. Herr Daldrup bleibt aber Berufsoptimist.
@Max
In Wahrheit werden Mietern immer größere Teile der monatlichen Einnahmen bzw. Einkommen genommen. Wodurch?
Die Eigentümer werden in die Plicht genommen, sowohl beim Neubau als auch durch Sanierungspflichten. Ursachen sind politische Maßnahmen und Politikerversagen. Die obige Kurve beschreibt lediglich die Kostengruppe 100 der DIN 276, also nur einen Bruchteil. Recherchieren Sie mal über Entwicklungen der KG 300 + 400 in den letzten 20 Jahren uns setzen Sie die Inflation ins Verhältnis oder die Lebenshaltungskosten. Stichworte sind die EnEV und der ganze Zertifizierungs- und Gutachterwahnsinn bei Bauvorhaben von Wohnraum.
Hinzu kommt für alle das EEG in Sachen Energie- bzw. Betriebskosten.
Der Mietendeckel soll das eigene politische Unvermögen der letzten 20 Jahre kompensieren, besonders in Berlin. Man beschäftigt sich lieber mit den Wirkungen als die Ursachen ordentlich anzugehen. Der soziale Wohnungbau sei hier maßgeblich erwähnt, das Gesamtthema wie sich versteht.
Der ganze Mietspiegel gehört zudem ordentlich reformiert. Es treiben ausschließlich die Neubauten (3-4 Jahre zeitverzögert) die Mieten überproportional nach oben. Dort ist die Grenze § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Die Neubauten müssen nach der jeweils aktuellen EnEV errichtet werden, also den politischen Vorgaben. Deshalb sind Neubauten (=Politik) im Mietspiegel besser gestellt, was allerdings bei der Lohn- und Gehaltsentwicklung zur weiteren Verarmung der Bevölkerung führt, zeitverzögert und schleichend natürlich.
Medial wird allerdings überwiegend auf die „gierigen“ Eigentümer eingedroschen.
Vielleicht sollte man sich mal intensiver mit den wahren Übeltätern und Preistreibern beschäftigen und an der Wahlurne diese entsprechend würdigen.
Zum BER ist eigentlich schon alles gesagt. Auch hier ist massives Politikerversagen zu finden, wie auch bei anderen bekannten staatlichen Großprojekten. Spannend wird es „nebenan“ bei Tesla werden. Elon Musk ist ja nicht gerade für Geduld und Trägheit bekannt.
Corona wird jetzt die neue Ausrede für alle politischen Bereiche werden. Das läßt sich über viele Jahre hinziehen.
Mal sehen wie die Privatwirtschaft es verkraftet und reagiert wenn man sie läßt.
Der letzte Satz ist vor allem wichtig, denn viele Schwachköpfe sehen nur die „Preisschilder“ und denken, dass das auch jedes Mal zu diesen Mondpreisen weg geht.
Nur das mit der „Wette“ stimmt so nicht ganz, denn wer noch unbebaute Grundstücke hat, kann sie mit Gewinn abstoßen – wer sie bebaut hat, hat ja trotzdem den Zuwachs mitgenommen.
Solange das Angebot knapp ist findet sich meist ein „Schwachkopf“ der den hohen Preis bezahlt und ihn dann an seine Käufer weitergibt. Und für Nachfrage sorgt die Regierung indem sie mit dem Mietendeckel die Anbieter in den Verkauf von Wohnungen treibt.
Flatten the curve!
@Max Der Großteil meiner Mieteinnahmen gehen mir nicht verloren. Aktuell gar keine, weil meine Mieter wissen was sie an mir haben 😉 und mich nicht denunzieren wie es R2G per Verordnung von den Berlinern fordert. Ich selbst bin aber auch Mieter, zahle selbst deutlich unter 4 €. 🙂 Ist das fair? Wem hilft der Mietdeckel wirklich? Uns Besserverdienenden! Die einen bekommen ihre 15€ Mieten um 50% gesenkt, die anderen bekommen die Miete nicht nach Mietspiegel erhöht. Was mit dem vielen übrigen Geld anfangen? Anlegen in Immobilien und Aktien etc. Wir werden immer reicher und die Schere wird immer größer!! Dank dem Gespenst Deutsche Wohnen & Co was R2G laut anschreit und bekämpft.
Danken wir R2G die keine Klientelpolitik für die Wenigverdiener , sondern für uns Besserverdiener macht!!
UPS (nicht gemeint ist die Paketzulieferung). Da hat Graumann es wohl auf den Punkt gebracht …
Es hilft vor allem jenen, die schon eine Wohnung haben. Das Problem des zu knappen Wohnraums insgesamt wird dadurch nicht begegnet, im Gegenteil. Selbst die Genossenschaften werden dadurch unterfinanziert. Wer in dieser Gemengelage noch neue Mietwohnungen bauen soll ist fraglich.
Und auch die Wohnungsbesitzer haben ein Problem, wenn sie mal umziehen müssen. Das führt dann wieder dazu, dass man wie früher in West-Berlin ein paar Tausend Glocken für eine ranzige Küche abdrücken darf.
@Max
Beschäftigen Sie sich mal damit:
Die PDF unter „Preisindizes für Bauwerke im Land Berlin Februar 2020, vierteljährlich“
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/statistiken/statistik_SB.asp?Ptyp=700&Sageb=61002&creg=BBB&anzwer=5%3Cbr%20/%3E
Dort die Seite 6.
Der Baupreisindex stieg seit 2006/2007 um ca. 45% bis Februar 2020.
Jetzt raten Sie mal welche Umstände dazu im wesentlichen geführt haben. Ich schrieb weiter oben bereits darüber.
Wer neue Wohnungen baut, egal mit welchem Ziel, hat das gesamte Gesetzesgeraffel am Hals und muss diese Kosten ja irgendwie auf Mieter umlegen, auch beim sozialen Wohnungsbau.
Sie können auch gern mit den Inflationsraten für diesen Zeitraum vergleichen.
https://www.finanz-tools.de/inflation/inflationsraten-deutschland
Wenn Sie jetzt noch die Entwicklung der Einkommen ins Verhältnis setzen, haben Sie verwertbare
Vergleiche.
Dieser Mietendeckel ist nichts anderes als eine vermeintliche Symptombehandlung, bei welcher die Ursachen nicht angegangen werden. Natürlich wird dem Bürger etwas anderes erzählt.
Gesetzte + Verordnungen sind die Hauptursachen für diese Preistreiberei bei Neubauten.
Spätestens nach 4 Jahren finden sich diese hohen Baukosten dann erstmals als Zahlen im Mietspiegel wieder. So setzt sich das Jahr für Jahr fort und die meisten Mieter verstehen das natürlich nicht.
Dazu gesellen sich noch diese Neubauobjekte wie aktuell in der Gaillardstraße mit Messingverblendungen an der Fassade…. Dort schätze ich die gesamte Marge für den Bauträger auf ca. 30-40%.
Dem ist nichts hinzuzufügen. Aussder dies vielleicht:
Ihre geschätzte Marge kann sehr schnell dahin sein, wenn die Immobilienpreise wie prognostiziert Corona-bedingt möglicherweise um 25% schwinden, man wird sehen. Aber bekanntlich sind Prophezeiungen schwierig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen.
Die Studie sagt aber auch zuzugsbedingt sollen die Preise anschliessend wieder steigen. Vielleicht
schaffen wir ja noch bei den Preisen die Nr. 1 zu werden, wo wir bei den Steuern jetzt endlich sind.
Je nachdem wie weit die Immo-Preise nach unten schwinden, kommt es dann zu Neubewertungen selbiger. Wer im Anschluss höhere Verbindlichkeiten gegenüber den finanzierenden Banken hat als die Immobilie Wert ist, darf sich auf üppige Einmalzahlungen freuen, weil ansonsten die Banken selber in größere Schieflagen geraten. Deren Bilanzen sehen jetzt schon nicht gut aus. Schließlich leben die Banken hauptsächlich vom Kreditgeschäft.
Es wird spanend in den kommenden Jahren.